🤔 복잡한 건축허가 NO! '건축신고 대상 건축물'을 매우 쉬운 방법으로 완벽하게 파악

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🤔 복잡한 건축허가 NO! ‘건축신고 대상 건축물’을 매우 쉬운 방법으로 완벽하게 파악하는 비법 대공개!

건축신고 vs 건축허가, 핵심 차이점 파악하기
- 건축허가와 건축신고의 근본적인 구분 기준
📌 건축신고 대상 건축물의 ‘매우 쉬운 기준’ 3가지 핵심 요약
- 소규모 면적 변경 (증축/개축/재축) 기준
- 비도시지역에서의 소규모 건축 기준
- 연면적 합계 100제곱미터 이하 건축 기준
🔎 ‘대수선’도 신고로 가능하다고? 주요 구조부 변경 시 신고 기준
- 규모가 작은 건축물의 대수선 기준
- 주요 구조부 해체가 없는 대수선 기준
💡 ‘기타 신고 대상’ 건축물 및 행위 완벽 정리
- 공업지역 공장 및 읍·면지역 창고/축사 등 특례
- 건축물 높이 증축 시 신고 기준
📝 건축신고 절차, 최소한의 정보만 알고 빠르게 진행하기
- 신고 서류 및 접수처
- 신고 후 착공 및 사용승인 절차

건축신고 vs 건축허가, 핵심 차이점 파악하기

건축허가와 건축신고의 근본적인 구분 기준

건축물을 건축하거나 대수선, 용도변경 등의 행위를 할 때는 반드시 행정기관의 허가나 신고 절차를 거쳐야 합니다. 이 두 가지 절차는 건축물의 규모와 중요도에 따라 나뉩니다. 건축허가는 일반적으로 규모가 크거나, 구조 안전 등 공공의 안전에 미치는 영향이 큰 건축물을 대상으로 하며, 절차가 비교적 복잡하고 심의 기간이 길 수 있습니다. 반면, 건축신고는 법에서 정한 소규모 건축물 또는 경미한 행위에 대해 절차를 간소화하여 허가를 받은 것으로 간주하는 제도입니다.

쉽게 말해, 건축허가가 ‘정식으로 심사를 받고 승인을 받는’ 과정이라면, 건축신고는 ‘법이 정한 안전 기준 내에서 소규모로 진행되니 서류를 제출하는 것으로 허가를 대신하는’ 과정이라고 이해할 수 있습니다. 건축신고 대상임을 확인하는 것이 곧 건축 절차를 쉽고 빠르게 진행하는 매우 쉬운 방법의 첫걸음입니다.

📌 건축신고 대상 건축물의 ‘매우 쉬운 기준’ 3가지 핵심 요약

「건축법」 제14조 및 「건축법 시행령」 제11조에 따라 건축신고 대상이 되는 건축물의 기준을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 세 가지 주요 기준으로 나누어 살펴보겠습니다. 이 기준에 해당하면 복잡한 건축허가 대신 건축신고만으로 건축 행위가 가능합니다.

소규모 면적 변경 (증축/개축/재축) 기준

바닥면적의 합계가 85제곱미터(㎡) 이내의 증축, 개축, 또는 재축 행위는 건축신고 대상입니다.
- 증축은 기존 건축물에 더하여 면적을 늘리는 행위입니다.
- 개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상 포함)를 해체하고 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 행위입니다.
- 재축은 재해로 멸실된 경우 종전과 같은 규모 이하로 다시 축조하는 행위입니다.
주의 사항: 다만, 3층 이상의 건축물인 경우 증축·개축·재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 제한됩니다. (만약 10분의 1을 초과하면 85㎡ 이내라도 건축허가 대상이 될 수 있습니다.)

비도시지역에서의 소규모 건축 기준

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 (흔히 말하는 비도시지역)에서 건축하는 경우:
- 연면적이 200제곱미터(㎡) 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축은 신고 대상입니다. 즉, 2층 이하이면서 연면적 200㎡ 미만인 소규모 건축물 신축은 신고만으로 가능합니다.
제외 구역: 다만, 지구단위계획구역이나 방재지구 등 재해취약지역으로 정해진 일부 구역에서의 건축은 이 기준에서 제외되어 건축허가 대상이 될 수 있습니다.

연면적 합계 100제곱미터 이하 건축 기준

연면적의 합계가 100제곱미터(㎡) 이하인 건축물의 건축은 용도지역이나 층수에 관계없이 신고 대상이 됩니다. (이 경우 신축을 의미하며, 다른 법령의 적용은 별개입니다.)
연면적의 합계는 여러 동의 건축물이 있을 경우 각 동의 연면적을 모두 합한 면적을 의미합니다. 소규모 단독주택이나 창고 등을 신축할 때 유용하게 적용될 수 있는 기준입니다.

🔎 ‘대수선’도 신고로 가능하다고? 주요 구조부 변경 시 신고 기준

건축물의 대수선이란 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 건축물의 주요 구조부를 수선·변경하거나 증설하는 행위를 말합니다. 일반적으로 대수선은 건축허가 대상인 경우가 많지만, 소규모 건축물이나 경미한 행위의 경우 건축신고로 갈음할 수 있습니다.

규모가 작은 건축물의 대수선 기준

연면적이 200제곱미터(㎡) 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 건축신고 대상입니다. 이 기준은 위의 비도시지역 소규모 건축물 기준과 유사하게 적용되어, 규모가 작은 건축물의 구조 변경 행위의 절차를 간소화합니다.

주요 구조부 해체가 없는 대수선 기준

건축물의 주요 구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선도 신고 대상입니다. 여기에는 다음과 같은 행위들이 포함됩니다.
- 내력벽의 면적을 30제곱미터(㎡) 이상 수선하는 것 (증설 또는 해체는 제외하며, 이 경우는 허가 대상)
- 기둥을 세 개 이상 수선하는 것 (증설 또는 해체는 제외)
- 보를 세 개 이상 수선하는 것 (증설 또는 해체는 제외)
- 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것 (증설 또는 해체는 제외)
- 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 수선하는 것
- 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것
- 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 (단, 방화벽 역할 등이 아닌 일반 마감재 수선)

💡 ‘기타 신고 대상’ 건축물 및 행위 완벽 정리

위에서 설명한 주요 기준 외에도 특정 용도나 지역에 해당하는 건축물은 신고만으로 건축이 가능한 특례 규정이 있습니다.

공업지역 공장 및 읍·면지역 창고/축사 등 특례

공업지역 및 산업단지 내 공장: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 공업지역 등에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적 합계 500제곱미터(㎡) 이하인 공장. (제조업소 등 물품의 제조·가공을 위한 시설 포함)
읍·면지역 창고, 축사 등: 읍·면지역에서 건축하는 다음 용도의 건축물은 신고 대상입니다.
- 연면적 200제곱미터(㎡) 이하의 창고
- 연면적 400제곱미터(㎡) 이하의 축사, 작물재배사(온실 포함)

건축물 높이 증축 시 신고 기준

기존 건축물의 높이를 3미터(m) 이하의 범위에서 증축하는 경우에도 건축신고 대상입니다. 이는 건물의 높이를 크게 변경하지 않는 경미한 증축을 신고로 처리하여 절차를 간소화하기 위함입니다.

📝 건축신고 절차, 최소한의 정보만 알고 빠르게 진행하기

건축신고 대상임을 확인했다면, 이제 실질적인 신고 절차를 진행할 차례입니다. 신고 절차는 허가 절차에 비해 간소하지만, 기본적으로 갖춰야 할 서류와 절차는 동일하게 적용됩니다.

신고 서류 및 접수처

신고 서류: 건축신고서, 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류, 설계도서(배치도, 평면도, 단면도 등) 등이 기본적으로 필요합니다. 소규모 건축물이라도 건축사가 작성한 설계도서가 필요하다는 점을 명심해야 합니다.
접수처: 건축하고자 하는 건축물의 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 대부분 지자체의 건축 관련 부서(건축과 등)에 직접 방문하거나 온라인 건축행정시스템(세움터)을 통해 제출할 수 있습니다.

신고 후 착공 및 사용승인 절차

신고의 효력: 건축신고를 받은 행정기관은 신고 수리 여부를 신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고인에게 통보해야 합니다. 신고가 수리되면 건축허가를 받은 것과 같은 효력이 발생하며, 신고일로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고의 효력이 상실됩니다. (정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수기간 연장 가능)
착공신고 및 사용승인: 공사를 시작할 때는 착공신고를, 공사를 완료한 후에는 건축물이 설계도서대로 완료되었는지 확인받는 사용승인 절차를 거쳐야 합니다. 이 사용승인을 받아야만 건축물을 정식으로 사용할 수 있고, 건축물대장에 등록할 수 있습니다. 건축신고 대상 건축물이라고 하더라도 건축법이 정하는 기준에 맞게 시공하고 감리 및 사용승인 절차를 이행해야 한다는 점은 건축허가 대상과 동일합니다.

(공백 제외 2,246자)