등기부등본 융자, 월세 계약 전 5분 만에 확인하는 초간단 방법!
목차
- 등기부등본 확인, 왜 필수일까요?
- 등기부등본 보는 법, 이 3가지만 알면 끝!
- 갑구: 소유권에 관한 사항
- 을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (융자, 전세권 등)
- 표제부: 건물의 표시
- 대출(융자) 확인, 이것만 보세요!
- 확인된 융자 금액, 얼마나 위험할까?
- 등기부등본, 3가지 초간단 발급/열람 방법
- 마무리: 안전한 계약을 위한 마지막 점검
등기부등본 확인, 왜 필수일까요?
월세 계약을 앞두고 설레는 마음도 잠시, 혹시 모를 위험에 불안함을 느끼는 분들이 많습니다. 그중 가장 큰 위험 요소는 바로 융자입니다. 내가 살게 될 집에 융자가 과도하게 잡혀 있다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 소중한 보증금을 잃을 수도 있기 때문이죠. 하지만 많은 분들이 등기부등본 확인을 어렵고 복잡하게 생각합니다. 마치 법률 전문가나 할 수 있는 일처럼 느껴지기 때문인데요. 걱정 마세요! 오늘 이 글을 끝까지 읽으시면 누구나 단 5분 만에 등기부등본을 열람하고, 융자 상태를 파악해 안전한 월세 계약을 맺을 수 있는 매우 쉬운 방법을 알게 되실 겁니다.
등기부등본 보는 법, 이 3가지만 알면 끝!
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 이 세 가지만 제대로 파악하면 융자 여부를 포함한 핵심 정보를 모두 확인할 수 있습니다.
갑구: 소유권에 관한 사항
갑구는 건물의 소유권에 대한 정보가 기록된 부분입니다. 누가 언제 이 집을 샀는지, 현재 소유자는 누구인지, 그리고 압류나 가압류 같은 소유권에 문제가 될 수 있는 사항이 없는지를 확인할 수 있습니다. 특히 현재 집주인과 계약하려는 사람이 같은지 신분증과 함께 대조해보는 것이 중요합니다. 만약 현재 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하려 한다면, 위임장을 요구하거나 계약을 보류해야 합니다. 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 항목이 있다면, 해당 건물은 법적 분쟁에 휘말려 있다는 뜻이므로 절대로 계약해서는 안 됩니다.
을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (융자, 전세권 등)
월세 계약 시 가장 중요하게 살펴봐야 할 부분이 바로 을구입니다. 을구에는 소유권 이외의 모든 권리 관계가 기록됩니다. 이 집을 담보로 한 대출(융자), 즉 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지, 그리고 다른 세입자의 전세권이나 지상권 등이 있는지 확인하는 곳이죠. 특히 근저당권이 있다면, 바로 그 금액이 건물주가 이 집을 담보로 빌린 돈입니다. 이 금액이 바로 월세 계약 시 위험성을 판단하는 핵심 지표가 됩니다.
표제부: 건물의 표시
표제부는 건물의 물리적인 정보, 즉 주소, 면적, 구조, 용도 등이 기록된 부분입니다. 내가 계약하려는 건물의 주소가 등기부등본의 주소와 정확히 일치하는지 확인하는 가장 기본적인 절차입니다. 간혹 주택의 일부만 월세로 내놓는 경우가 있는데, 이때 표제부에 기록된 면적과 내가 계약하는 면적이 일치하는지 확인하는 것도 중요합니다. 특히 건축물대장과 등기부등본의 내용이 불일치하는 경우가 간혹 있는데, 이 경우 문제가 발생할 소지가 있으므로 계약 전 중개사와 상의하거나 계약을 보류하는 것이 좋습니다.
대출(융자) 확인, 이것만 보세요!
등기부등본에서 융자를 확인하려면 을구를 집중적으로 봐야 합니다. 을구의 ‘순위번호’ 아래에 ‘근저당권설정’이라고 적힌 부분을 찾으면 됩니다. 여기에 ‘채권최고액’이라는 금액이 기록되어 있는데요. 바로 이 금액이 집주인이 은행으로부터 빌린 돈의 최대 한도액입니다. 실제 빌린 금액보다 보통 120%~130% 정도 높게 설정됩니다. 예를 들어, 집주인이 1억 원을 빌렸다면 채권최고액은 1억 2천만 원으로 설정되는 식이죠.
따라서 융자액을 계산할 때는 채권최고액을 기준으로 판단해야 합니다. 이 금액이 바로 경매 시 은행이 가장 먼저 가져가는 금액이기 때문입니다. 을구에 근저당권이 여러 개 설정되어 있다면, 모든 채권최고액을 합산하여 총 융자액을 계산해야 합니다.
확인된 융자 금액, 얼마나 위험할까?
융자 금액을 확인했다면, 이제 이 금액이 과연 안전한 수준인지 판단해야 합니다. 가장 보편적으로 사용되는 기준은 ‘선순위 임차보증금’과 ‘주택 시세’를 활용하는 것입니다.
- 선순위 임차보증금: 나보다 먼저 전입신고를 한 다른 세입자의 보증금입니다. 융자 금액과 마찬가지로 경매 시 우선 변제권이 있기 때문에 이 금액도 반드시 고려해야 합니다.
- 주택 시세: 해당 주택의 현재 시장 가치를 말합니다.
안전한 계약을 위한 공식은 다음과 같습니다.
[융자금(채권최고액) + 선순위 임차보증금 + 나의 보증금] < [주택 시세의 70~80%]
만약 이 공식의 좌변이 우변보다 크다면, 즉 융자금과 보증금의 합이 주택 시세의 70~80%를 넘는다면 매우 위험한 상황이라고 볼 수 있습니다. 경매로 넘어갈 경우, 낙찰가액이 시세보다 낮게 형성될 가능성이 높기 때문에 보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있습니다. 특히, 보증금이 소액인 경우 소액보증금 최우선변제권의 보호를 받을 수 있지만, 이는 법적 절차와 요건이 복잡하므로 융자가 과도한 집은 애초에 피하는 것이 가장 좋습니다.
등기부등본, 3가지 초간단 발급/열람 방법
등기부등본은 인터넷으로 손쉽게 열람 및 발급받을 수 있습니다. 직접 등기소를 방문할 필요가 전혀 없습니다.
- 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 접속: 가장 정확하고 공식적인 정보를 제공하는 사이트입니다. 회원가입 없이 비회원으로도 열람이 가능합니다.
- 부동산 등기 열람/발급 선택: 메인 화면에서 ‘열람/발급’ 메뉴를 클릭합니다.
- 주소 입력 및 결제: 내가 계약하려는 집의 주소를 정확히 입력하고, 수수료(열람 700원, 발급 1,000원)를 결제하면 바로 등기부등본을 볼 수 있습니다.
계약하기 직전에, 잔금 치르는 날에 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 가장 중요합니다. 계약 이후 새로운 근저당권이 설정될 수 있기 때문입니다. 중개사를 통해 계약하더라도 스스로 등기부등본을 확인하는 습관을 들이는 것이 안전합니다.
마무리: 안전한 계약을 위한 마지막 점검
지금까지 등기부등본을 통해 월세 계약 전 융자 여부를 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다. 등기부등본 확인은 복잡한 법률 서류가 아니라, 내 보증금을 지키기 위한 가장 간단하고 확실한 방법입니다.
월세 계약 시에는 항상 다음 세 가지를 기억하세요.
- 계약 당일, 등기부등본을 직접 열람하세요: 계약 직전, 그리고 잔금 치르는 날 등기부등본을 다시 한번 확인하여 변동 사항이 없는지 체크합니다.
- 융자금액과 나의 보증금을 더해 시세와 비교하세요: 융자금(채권최고액)과 나의 보증금의 합이 시세의 70%를 넘는지 확인합니다.
- 계약서 특약사항에 “잔금일 기준으로 등기부등본 을구에 새로운 근저당권 등 권리변동 사항이 발생하면 계약을 해지할 수 있다”는 내용을 반드시 추가하세요: 이는 계약 후 집주인이 융자를 더 받는 것을 막는 안전장치입니다.
이 간단한 절차만 거친다면 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지키고, 안심하고 새로운 보금자리에서 행복한 생활을 시작할 수 있을 것입니다.